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华萃西山:85㎡洋房总价430万起门头沟终于有小户
ʱ䣺2019-10-09

  老钱庄9989标准雪纳瑞属于中型犬吗?今年6月以来,限竞房相继入市,销售情况并未如之前想象的乐观。对于限竞房接下来的走向,不少开发商都在反思。

  今年6月以来,限竞房相继入市,销售情况并未如之前想象的乐观。对于限竞房接下来的走向,不少开发商都在反思。

  就在上周,一场“王牌对王牌”北京限竞房之间的对话与探讨,在门头沟华萃西山售楼处展开。有个观点评论君还是很赞同的,那就是即便市场走低,稀缺的环境、洼地的总价、差异化的产品,具备这三点的项目,总能突出重围。比如,开盘即售罄的瀛海府,再比如,开盘一个月销售40多亿的和悦华锦。

  华萃西山项目在地铁S1号线石厂站西南侧,区划上属于门头沟,虽然属于六环外,但项目到地铁石厂站的距离,只有700米。就地铁的预期来看,华萃西山比五里坨三兄弟的前景,更为乐观,未来S1线号线接驳,从项目到内城的地铁通道,便会被打通。自驾在莲石路、阜石路等快速路的加持下,从华萃西山项目到金融街,不堵车大概需要30分钟左右。

  这样看来,假设依靠地铁出行,华萃西山的辐射范围,可以覆盖S1沿线号线,自驾则可以延伸至海淀南侧,以及丰台北侧。

  对于华萃西山周边的生活配套,评论君认为可以给到7分,社区自带商业配建,已经建成的365plus商场,到项目有4公里左右。北侧1.6公里,保利大都会将投入使用;东侧1.3公里,人大附小京西校区;南侧1.6公里,戒台寺。随着更多配套的建成,华萃西山周边的生活便利程度,评论君并不担心。

  接下来,我们来看下产品。华萃西山依山而居,占地面积8.2万㎡,建筑面积9.9万㎡,容积率为1.05以及1.5,先天指标条件不错,妥妥的低密产品。印象中,类似容积率的只有孙河跟五里坨。首期主推的,是容积率1.5的9号地块,产品以4到8层的花园洋房为主,面积段在85㎡到128㎡之间,房源共计438户。

  1、户型南向整体面宽10.9米,客厅面宽4米,主卧面宽3.6米,次卧3.3米,在类似面积段的户型中,算是中等偏上的尺度水平。

  按照评论君的经验,128㎡做四居,实际上是有点紧凑的,但华萃西山样板间展示的通透度和宽敞性,都还不错。原因之一在于,餐厅在承担用餐功能的同时,还承担起了整个户型的交通核,过道面积被充分利用。这样,空间效率更高,所以视觉上会显得宽敞。

  2、另外,户型有两处比较讨巧的地方,一个是玄关,另外一个是北向卧室和厨房位置的处理设计。类似餐厅承担交通核的户型,很容易造成入户直冲餐厅,玄关缺失的设计。华萃西山的处理方法是,在玄关与餐厅中间,加了一组收纳柜,这样既能增加收纳空间,又能形成玄关的礼序感,还蛮讨巧的。

  另外,华萃西山项目并没有像很多户型一样,把厨房放在北向两间次卧中间。这样如果觉得128㎡四居有点紧凑,可以把两间卧室打通成一间卧室,但如果未来人口增加,又可以隔成四居。不过,这样厨房到餐厅的动线就被拉长,只能说有取有舍吧。

  3、除了128㎡四居之外,华萃西山项目规划了85㎡的三居,和95㎡的三居户型,门头沟很少有类似面积段的新房供应。两个户型中,95㎡户型房源较多,预计将推出大约200套,85㎡有大约120套,结构基本类似,但95㎡在85㎡基础上,加了一个卫生间。

  另外,细节上也有差异,比如85㎡户型在客厅和主卧做了飘窗,48885.comtm46特码分析网,而95㎡户型则设计成了阳台。相信会有业主会把阳台隔离拆掉,与原有房间合并以拓展面积;或者保持现状,晾晒衣服,这样看来,阳台会比飘窗更实用。

  4、不过,85㎡户型U型的厨房设计,要优于95㎡户型,一般来讲,U型厨房的使用效率会比L型厨房要高,且便于操作。而且三房空间也足够使用,95㎡户型因为要多放下一个卫生间,留给北向次卧的空间其实不会比85㎡户型大多少。只是,如果需要和父母或阿姨同住,95㎡户型的第二卫生间,在私密性方面会有很大的提升。所以,评论君觉得,两种户型各有长短利弊,更多要看个人的需求和选择。

  最后,我们来看看竞品和价格。华萃西山首期推出的平层产品,限售均价51205元/㎡,以此计算,总价区间会在430万到650万之间,实际开盘,可能还会有惊喜。周边二手房竞品没有多少,评论君找了一圈,几乎没有可对标的二手房成交记录,而类似总价的新房,在门头沟供应也不多。

  目前在售的,诸如翡翠长安、电建金地华宸和绿城西山燕庐,均价在6万/㎡上下,位置稍弱的京投发展檀香府,均价则在4.9万/㎡左右。并且,无论是今年年初入市的檀香府,还是金地华宸、翡翠长安等等,门头沟新城几乎没有小于100㎡新房户型。华萃西山的总价在门头沟区域内,相当友好。



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